Umowy z deweloperem – Rady

1. Pamiętajcie by wszystkie ustalenia mieć na piśmie

Absolutnie WSZYSTKO, na co się umówicie, musi się znaleźć w Umowie Deweloperskiej. Niestety w naszym przypadku wszystko co nie zostało zapisane stało się „nieporozumieniami” 🙁 Nasz błąd, trudno, ale jest światełko w tunelu – sąd.

Przykłady:
1. Deweloper mailowo poinformował nas, że okna są antywłamaniowe. Niestety, nie dopilnowaliśmy tego, aby znalazło się to również w standardzie wykończenia. Teraz deweloper twierdzi, że nigdzie nie zobowiązał się do okien antywłamaniowych. Na szczęście po konsultacji z naszym adwokatem okazuje się, że mailowe deklaracje dewelopera mogą zostać uznane przez sąd, więc jesteśmy dobrej myśli.
2. W czasie rozmów o zagospodarowaniu ogrodów mówiono nam o planowanym zasadzeniu Tuji wysokich na 2 metry, by osłonić domy od drogi. Chcieliśmy by zostało to dopisane standardu wykończenia, ale nie uzyskaliśmy takiej zgody. Dziś zamiast tego mamy zasadzone 20-to centymetrowe bluszcze.

2. Pamiętajcie że możecie negocjować treść umowy deweloperskiej i przenoszącej wlasność przed jej podpisaniem

Zwracajcie uwagę na zapisy w umowie (jednej i drugiej). W naszym przypadku nie zbadaliśmy umowy deweloperskiej wystarczająco dokładnie przez co w umowie przenoszącej własność było nieco ciężej (obowiązywały nas już zapisy tej pierwszej).

Najlepiej skorzystać z porady prawnej i dać specjaliście umowę do zweryfikowania. W naszym przypadku w umowie przenoszącej własność udało się wynegocjować zapisy dotyczące:

– zamieszczenia reklamy na budynku – deweloper rościł sobie prawo do umieszczenia reklamy na naszym ogrodzeniu. Ten zapis został dodany przez UOKIK do klauzul abuzywnych, ponieważ ogranicza to prawo nabywcy do zarządzania w pełni własną nieruchomością i można domagać się jego usunięcia z aktu. W naszym przypadku został usunięty.
– rękojmi / gwarancji – deweloper dawał 5 lat rękojmi, za wyjątkiem urządzeń na które obowiązuje gwarancja producenta. Można się na to zgadzać, ale nie trzeba. Zgodnie z prawem, klient ma wybór, co woli – rękojmie, czy gwarancję. Wyobraźcie sobie, że zepsuje się termostat w grzejniku, który był założony np rok przez Waszym odbiorem mieszkania. To ile macie gwarancji na niego i czy w ogóle? W naszym przypadku zawalczyliśmy o rękojmię 5 letnią bez wyłączania urządzeń.
– znajomości stanu technicznego lokalu i braku zastrzeżeń co do niego – w akcie przenoszącym własność był taki zapis i bardzo długo trwało zanim ostatecznie udało się go usunąć.

W czasie negocjowania treści umowy doczekaliśmy się m.in. gróźb wypowiedzenia umowy (pisma z kancelarii prawnej współpracującej z deweloperem) jeśli nie podpiszemy aktu przenoszącego własność we wskazanym terminie (mimo że nadal nie było porozumienia w kwestii treści aktu). Pamiętajcie, że nawet jeśli stawicie się u Notariusza, ale nie dojdziecie do porozumienia w kwestii zapisów w umowie, nie musicie podpisywać umowy, a Notariusz zobowiązany jest do sporządzenia protokołu w którym potwierdzi, że stawiliście się w wyznaczonym terminie (uniknięcie wypowiedzenia umowy wstępnej jeśli taka istniała).

3. Zapisy które warto mieć w umowie deweloperskiej
Warto dodać do umowy zapis o tym że:
– mieszkania będą budowane zgodnie z konkretnymi normami budowlanymi a nie tylko że zgodnie ze sztuką budowlaną (najlepiej powołać się na konkretne przepisy i konkretne NORMY, u nas tego zabrakło i potem deweloper nam odpowiadał, że mamy np. krzywe ściany bo normy budowlane nie są obowiązkowe).
– wypłata ostatniej transzy nastąpi po akcie notarialnym przenoszącym własność, lub przynajmniej po odbiorze lokalu
– płatność będzie dokonana w max 2 transzach w proporcjach 10%/90%. 
Te trzy rzeczy stawiają Was w lepszej pozycji podczas ewentualnych negocjacji warunków umowy.

4. Pamiętajcie że możecie sami wybrać notariusza
Macie prawo podpisać akt notarialny u dowolnego wybranego przez Was Notariusza. Nie musicie zgadzać się na podpisywanie aktu w Kancelarii wybranej przez Dewelopera. To jest Wasze prawo i nikt nie może Wam tego zabronić. Pamiętajcie, że Notariusz musi zadbać o zabezpieczenie również Waszych interesów, nie tylko o zabezpieczenie interesów Dewelopera.